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向死而生   冷热不均

2012年发生了行业最重要的有意思的故事。从我们公司上门量、进线量的走势来看,2011年上半年还不错,然后到了10月份,有个断崖式的下跌,然后一路跌,无底深渊的往下跌,然后进入了2012年。在2012年,居然在2月5号,出现了一个谷底,然后上门量和进线量迅速地反弹,那么行业发生了什么故事?我们知道,凡事都应该好好总结,否则一溜咱们就溜过去了。这一个低点,特别值得大家留意和总结一下。

这个低点是怎么来的呢?在这一个低点的时候:大房企进行集团式的、系统性的降价,是在过年之前发生的,也就是打着为庆祝本集团12周年、15周年,本集团旗下所有产品6折,是在这个时候发生的。那些很多不想降价的,在这种断崖式的往谷底跌的时候,也必降无疑,否则大家就在那里停着。这验证了一句话:迅速地下跌可以迅速地探到底。我记得当时郁亮说的一句话:“快点探,越快探底越好”。那么,2012年终于把这个底探到了。我当时也跟大家说不降不行,因为我们在一季度末全行业的现金流是有问题的,我们本来预计3季度末到4季度全行业还贷的压力极大,本来大家说2012年将发生大事,所谓大事就是出现中等规模以上开发商破产,最后都没有发生。降价跑量的策略使得2012年整个中国房地产没死掉。什么叫“向死而生”?这就是“向死而生”。

接下来,我们看到成交量从三月份开始恢复,也就是一身冷汗之后,成交量恢复了。为什么就开始恢复了,而且均价还有所上升呢?所谓均价上升,完全不是我们想上升,是成交量推着上升,这是第一次中国房地产商面临着这么一个市场:根据量来看价,而不是定了我的价格,怎么走量。根据我们的成交量、根据手里的货,盘货、盘量,整个2012年我们都是这么过来的,总是盘自己的货走得快不快,总是在盘量。我们世联销售房屋的总额在2012年超过了2000个亿,那就比2011年增加了600个亿,那凭什么达到了呢?就是天天盘,盘出来的。另外,在整体市场触底反弹的背景下,一二线城市是跑赢了大市,而三四线城市表现依然不佳。如果说有房企销售情况与这个不一致,能在三四线城市实现增长的话,那么恭喜,实属不易。2012年的表现告诉我们,中国的城市化,以三四线为主的城市化到了2012年方向实质上是相反的,跟大家之前想的是相反的,原因就是销售量和市场有问题。

刚需是2012年成交的主流。世联57万成交客户的分类统计里,我们的投资客占比的情况是越来越低。如果说2007、2010年的中国市场有泡沫的话,那么2012年的所有的成交,包括我们,全部是实实在在的,这个价格涨价也是实实在在的,因为我们的投资客占比已经非常的低了,而且全年保持低位。这个事实告诉我们,这里面没有任何泡沫。

从我们代理的销售项目来看,刚需和改善产品热销,144平米以上去化比较困难。一二线城市主要销售面积段在120平米以下,客户人群以首次置业和首次改善为主,144平米以上产品走量困难,说明主流产品畅销,大户困难。我们144平米以上的,尤其是伪豪宅依然非常困难。记得上一次跟中城联盟分享的时候我就说“一定要准,不要大,市场消化不良”。但有的人还在等,怎么样,等到现在依然走不了。三线城市面积的数量级稍微大一点,120-140平米表现也还行,但大户型依然面临着危机。所以说,2012年是大户型的灾难,尤其是伪豪宅最困难的一年。

我们看2013年,2013年经济将以整体回暖来响应我们的“冷热不均”。为什么叫“冷热不均”?2013年会继续加强宏观调控,所有的这些都不会退,只能是弹性,都不能硬退,只能是有的地方加强,有的地方在减弱,减弱一点都是在得利,所以我们觉得在调控这块,是猫捉老鼠的游戏,在2013年可能会加强,而不会减弱,所以在这方面,投机已经没有任何意义。还得回归到市场的供需层面来看问题。

需求反而没有问题。从人口聚集和经济发展潜力来看,我们核心城市需求是没有问题的,即使在三四线城市,需求也是存在的。我们适龄购房人口还处于高位,家庭户规模的裂变还在进行中,当然我们还拥有“城镇化”的长期利好等。最后,我们还有一个有利的条件就是中国的家庭资产负债表有很强的加杠杆的空间。我们把中国和世界发达国家和地区比一下,中国是比较低的。所以说我们的家庭负债能力没问题。再看家庭的现金表,收入持续增长这方面有问题吗?还有“收入倍增”计划呢。总体而言,在房地产需求这方面,我们认为大量房屋的需求依然存在,政策也压不下去,限购、调控都别指望。

供应,2013年跟2012年来比,2013年会小很多吗?不会。新开工面积滞后1.5年形成的潜在供应的数量告诉我们2013年并没有减少多少,我们供应绝对值还是处在高位,所以在这种情况下房地产商的日子就会舒一口气吗?依然不是,依然是要走量,这是我们的一个结论。千万别说现在没事了,我要捕捉房地产溢价。把去年的损失补回来?依然不是。往高走,144平米压着的那些,2012年压着,都压到了2013年。新产品里首置的、首改的也多,所以我觉得不能压着货来等着价格的回升。那么有没有市场的空隙呢?当然有。我们分析各个城市,包括一线、二线、三线城市各个面积段的目前的库存结构,结论是:核心城市的主流产品价格是有上涨压力的。换句话说,核心城市的刚需产品依然不够。我们看一线、二线、三线城市产品的结构不尽相同,也就意味各线城市特点是不一样的,即所有城市不要采取统一的策略。

再来看看明年的流动性,中央关于2013年的经济工作会议的取向是中性偏松的。下调存准和降息已经成为了可选项,视经济表现相机抉择;另外预计2013年的结汇需求比较强烈,央行也需要入场适当购汇保持比较稳定的汇率,来保证“稳健增长”;最后,央行也应该通过银行间市场引导金融机构的利率水平,切实落实中央经济会议的降低融资成本的目标。总体而言,我们认为上半年流动性偏好,下半年因为通胀的压力收一收,全年流动性基本保持平稳状态。即2013的房地产市场全年成交量无忧。

我们认为中国房地产已经进入了这么一个阶段,产品种类、产品创新、营销手段和行业配套等基本成熟。也就是说中国房地产走到了今天,我们的各种产品齐备,在前几年中我们在这搞个产品,在那搞个创新,现在差不多了;营销的手段,各种概念差不多了,你再能搞出个什么概念来,说再能一呼百应,也没了;配备也齐了,什么室内的,什么外墙,什么建筑,也差不多了。在这个情况下,行业进入了什么阶段呢?行业进入了一个分化、发展的阶段。这样的话,很多房企大跨步,把这些原先所谓创新的东西变成为标准化的东西,只要一个行业进入到标准化的阶段,这个行业可以大跨步的前进,上规模、上量。现在仍有房地产企业,还把每一个产品当艺术在那玩,我们把它叫大师级,玩艺术品、玩感觉、玩概念,以万科、保利为代表的企业已经把这块列为自动波,大踏步前进,这样使得行业分化越加明显。如果整个中国房地产市场明年继续调控,比较严厉的、不放松的话,房企之间的差距就越来越明显。这个我们把它叫做集中度提升的过程。

2013年还有一个非常重要的事,就是利率市场化。这也是推动行业继续大洗牌的核心因素。利率市场化目前已经逐步形成双轨制,市场轨拉动计划轨靠近,从而出现了中间轨:一个是计划里边的银行利率,一个是中间的信托和银行理财,一个是市场化的民间信贷和房地产基金。大者恒大,如果你不做大的话,你会被市场轨的利率把你的利润侵蚀殆尽,这个资金成本恰恰是房地产应该抓的核心竞争能力。我觉得最最重要的是,你要拿便宜的钱,要制定好战略基础,如果你天天弄别的,那么我觉得你不务正业。

关于2013年,我的这几句话是这样的:1、总体静水流深,地区苦乐不均;2、积压还待消化,新货比拼速度;3、企业没有景气问题,只有能力问题。路遥知马力,逆风练劲旅;4、风雨中的宁静,没有风雨,哪来宁静?宁静总在风雨中;5、大者恒大,小则灵活;6、蠃家永远有两个竞争者:一是时间;二是自己!

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